Comprare Casa Donata: Rischi e Tutele dopo la Riforma 2025

Fino al 2025 la casa arrivata al venditore per donazione era il caso difficile della compravendita. Se la donazione ledeva la quota di legittima di un erede (il coniuge o la parte dell'unione civile, i figli e i loro discendenti e, in mancanza di figli, gli ascendenti), dopo la morte del donante quell'erede poteva chiedere la riduzione e, se il donatario non aveva beni sufficienti, farsi restituire la casa anche da chi l'aveva comprata. Il rischio durava di regola vent'anni dalla trascrizione della donazione, e un atto di opposizione dei familiari ne sospendeva il decorso.

L'art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto l'art. 563 del Codice civile. Oggi la riduzione della donazione «non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati», e il donatario resta obbligato a compensare in denaro i legittimari nei limiti della quota che spetta loro. Se compri dal donatario, quindi, la casa resta tua anche quando un erede vince la causa, salvo una domanda di riduzione trascritta prima della trascrizione del tuo acquisto: paga chi ha ricevuto la donazione.

La riforma tocca anche le ipoteche. Se l'immobile torna agli eredi mentre è ancora del donatario, i pesi e le ipoteche che lui vi ha iscritto prima della trascrizione della domanda di riduzione restano efficaci, e la perdita di valore la compensa in denaro (nuovo art. 561 c.c.). Con la regola vecchia l'ipoteca della banca poteva cadere insieme alla proprietà, ed era il motivo principale per cui gli immobili donati si finanziavano male.

La regola nuova non dipende dalla data del tuo acquisto né da quella della donazione. Dipende da quando è morto il donante, cioè da quando si è aperta la sua successione (art. 44, comma 2). Ne escono tre casi.

1. Il donante è vivo, o è morto dopo il 18 dicembre 2025. Vale la regola nuova. Resta da controllare che nei registri immobiliari non sia trascritta una domanda di riduzione prima della trascrizione del tuo atto d'acquisto. Finché il donante è vivo quella domanda non può esistere, perché l'azione di riduzione nasce con la sua morte. Se invece è morto da poco, una domanda può arrivare anche tra il preliminare e il rogito: in quel caso chiedi di fare il preliminare dal notaio e di trascriverlo, perché con la trascrizione del preliminare il rogito prevale sulle domande trascritte dopo, a patto che il rogito sia trascritto entro un anno dalla data fissata e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.).
2. Il donante è morto prima del 18 dicembre 2025 e nessuno si è mosso entro il 18 giugno 2026. La legge dava sei mesi ai legittimari per notificare e trascrivere una domanda di riduzione o un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Se non l'hanno fatto, dal 18 giugno 2026 anche quella successione segue la regola nuova.
3. Il donante è morto prima del 18 dicembre 2025 e una domanda o un'opposizione sono state trascritte in tempo. Vale il testo precedente dell'art. 563: l'erede può chiedere la restituzione della casa anche a chi l'ha comprata, con i limiti di allora, tra cui il termine di vent'anni dalla trascrizione della donazione introdotto nel 2005. Restano efficaci anche le opposizioni trascritte prima della riforma secondo il vecchio art. 563, quarto comma.

I sei mesi sono scaduti. Per una successione aperta prima della riforma il caso concreto si stabilisce quindi leggendo i registri immobiliari, dove una domanda o un'opposizione trascritta entro il 18 giugno 2026 risulta con la sua data. Per un approfondimento c'è anche la guida di NotaiOnline sull'immobile donato; il testo che fa fede resta quello pubblicato in Gazzetta Ufficiale.

La riforma lascia in piedi l'azione di riduzione e ne sposta il peso dal compratore al donatario. Per chi compra restano tre situazioni da escludere.

• Una domanda di riduzione trascritta prima della trascrizione del tuo acquisto. La domanda di riduzione delle donazioni ora rientra nell'art. 2652, n. 1, del Codice civile: se è trascritta prima della trascrizione del tuo atto, la sentenza che la accoglie vale anche contro di te. Per questo il notaio legge le domande giudiziali trascritte sull'immobile, un tema trattato nella guida su ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli.
• Il caso transitorio. Se il donante è morto prima del 18 dicembre 2025 e un erede ha trascritto in tempo una domanda o un'opposizione, valgono le regole vecchie descritte sopra, compresa la possibilità di chiedere la casa a chi l'ha comprata.
• Una vendita a monte che era una donazione. Se in passato la casa è passata con una compravendita il cui prezzo non è mai stato pagato, un giudice può considerarla una donazione dissimulata. Una donazione dissimulata produce effetti solo se ha la forma della donazione (art. 1414, comma 2, c.c.), cioè l'atto pubblico con due testimoni (art. 782 c.c. e art. 48 della legge notarile 89/1913), che in una normale compravendita mancano. Se la forma manca, quel passaggio è nullo e gli eredi possono farlo valere. Chi ha comprato in buona fede da chi risultava proprietario è tutelato (art. 1415, comma 1, c.c.), salvo una domanda di simulazione trascritta prima della trascrizione del suo acquisto. La buona fede si presume, ma in causa si può contestare.

Se tra i passaggi precedenti c'è una vendita tra familiari, chiedi come è stato pagato il prezzo e se il pagamento risulta dall'atto o da un bonifico.

Se la casa che ti interessa arriva da una donazione, queste sono le verifiche da fare prima di firmare il preliminare:

1. Ricostruisci la provenienza con un'ispezione ipotecaria sull'immobile: una donazione trascritta sugli identificativi catastali attuali, nel periodo coperto dall'archivio informatizzato della Conservatoria, compare tra le trascrizioni con la sua data. Per i passaggi più vecchi, o su identificativi soppressi, fa fede l'atto di provenienza, che il venditore ti deve mostrare. Come richiedere l'ispezione è spiegato nella guida alla visura ipotecaria online.
2. Chiedi se il donante è vivo e, se è morto, in che data. Se la morte è anteriore al 18 dicembre 2025, la casa va letta con il regime transitorio. Il venditore conosce la data; il notaio la verifica sui documenti.
3. Cerca nell'elenco delle note eventuali domande di riduzione o atti di opposizione alla donazione trascritti sull'immobile, e controlla in che data sono stati trascritti.
4. Guarda le compravendite precedenti: se una è avvenuta tra familiari, chiedi come è stato pagato il prezzo.
5. Chiedi alla banca, prima del preliminare, se finanzia un immobile con provenienza da donazione e a quali condizioni.
6. Lascia al notaio la lettura finale della provenienza: deve verificarla prima del rogito, come spiegato nella guida su chi controlla cosa prima del rogito.

Un report di House Vertical contiene, nella pagina Analisi Ipotecaria, l'elenco delle note dell'ispezione ipotecaria sull'immobile, ciascuna con il tipo di atto e la data, con gli stessi limiti di archivio dell'ispezione. Il giudizio sintetico in testa a quella pagina conta solo le ipoteche: per donazioni, domande giudiziali e opposizioni va letto l'elenco per intero. È un primo controllo, in un unico PDF da 11 fonti (10 ufficiali più OpenStreetMap), a €99 + IVA. Il report non ti dice quando è morto il donante, e la valutazione del caso concreto resta al notaio.

Le banche erano prudenti per un motivo preciso: con la regola vecchia, se l'erede si riprendeva la casa, l'ipoteca su cui avevano erogato il mutuo poteva cadere. Con la regola nuova chi compra dal donatario non restituisce nulla. E anche quando la casa torna agli eredi direttamente dal donatario, le ipoteche iscritte prima della trascrizione della domanda di riduzione restano efficaci (art. 561 c.c.).

Nei casi coperti dalla riforma la ragione giuridica di quella prudenza è venuta meno. Le politiche di credito, però, le decide ogni banca e le aggiorna con i suoi tempi. Chiedi per iscritto, prima del preliminare, se la banca finanzia l'immobile e se pretende garanzie aggiuntive legate alla provenienza. Nel caso transitorio, con una domanda o un'opposizione trascritta in tempo, il rischio per la banca resta quello di prima, e le richieste di cautele sono comprensibili.

Prima della riforma chi comprava una casa donata aveva tre strade: una polizza sulla provenienza, la risoluzione consensuale della donazione seguita dalla vendita diretta da parte del donante, oppure aspettare che passassero vent'anni dalla trascrizione. Erano strumenti costruiti sul rischio di dover restituire la casa.

Dove vale la regola nuova quel rischio non c'è più, salvo una domanda trascritta prima della trascrizione dell'acquisto, e una polizza sulla provenienza copre un rischio che, per chi compra, la legge ha eliminato. Le vecchie tutele restano sensate nel caso transitorio, quando un erede ha trascritto in tempo una domanda o un'opposizione: lì si applicano le regole di prima.

Un punto non è cambiato. I legittimari non possono rinunciare all'azione di riduzione finché il donante è vivo, né con una dichiarazione né dando l'assenso alla donazione (art. 557 c.c.). Con la regola nuova, però, la sicurezza di chi compra non dipende più da una loro rinuncia.