Cosa Sono la Conformità Urbanistica e Catastale?
Sono due verifiche distinte che rispondono a due domande diverse sullo stesso immobile. La conformità urbanistica chiede: l'immobile è stato costruito e modificato in regola con i permessi? La conformità catastale chiede: la planimetria depositata in Catasto corrisponde a com'è la casa oggi?
La prima ruota intorno al concetto di stato legittimo dell'immobile, definito dall'art. 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001 (il Testo unico dell'edilizia). Lo stato legittimo è la configurazione dell'immobile risultante dal titolo che ne ha previsto la costruzione, o dal titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intera unità, integrato con gli eventuali titoli successivi per interventi parziali. In pratica è ciò che risulta autorizzato sulla carta, che non sempre coincide con lo stato di fatto.
La seconda nasce da un obbligo che grava sul notaio e sulle parti al momento dell'atto, e tocca i dati e la planimetria catastale. Sono due piani che vanno controllati entrambi prima di comprare, perché un immobile può essere catastalmente in ordine ma urbanisticamente irregolare, o viceversa.
Cos'è la Conformità Urbanistica (lo Stato Legittimo)?
La conformità urbanistica c'è quando lo stato di fatto dell'immobile corrisponde al suo stato legittimo, cioè a quanto autorizzato dai titoli edilizi rilasciati nel tempo: licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA e relative sanatorie. Il riferimento normativo è l'art. 9-bis DPR 380/2001, che la Legge 105/2024 (conversione del decreto Salva Casa) ha modificato proprio nel comma sullo stato legittimo.
Il punto pratico per chi compra: se in casa sono state spostate pareti, accorpati o frazionati vani, chiusa una veranda o cambiata la destinazione d'uso senza il titolo corretto, c'è una difformità urbanistica. Lo stato legittimo, come chiarisce la norma, non coincide con lo stato di fatto, ma con ciò che è legittimamente assentito dal punto di vista edilizio.
La conformità urbanistica si dimostra di solito con una relazione tecnica di un geometra, architetto o ingegnere, che recupera i titoli in Comune e li confronta con il rilievo dell'immobile. Non è un documento unico standard: è un'asseverazione del tecnico sullo stato dei luoghi rispetto agli atti autorizzativi.
Cos'è la Conformità Catastale e Perché la Chiede il Notaio?
La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile, i dati catastali e la planimetria depositata al Catasto. La impone l'art. 29, comma 1-bis della Legge 52/1985: gli atti tra vivi che trasferiscono diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Per questo il notaio la verifica prima del rogito: senza quella dichiarazione l'atto è nullo. La Cassazione ha precisato che si tratta di una nullità formale e testuale, non sostanziale: l'atto è valido se contiene la dichiarazione richiesta, anche in presenza di difformità non gravi, salvo i casi di obiettiva mancanza o falsità (Cass. n. 27531/2025). Resta il fatto che, se la planimetria non rispecchia la casa, va aggiornata prima dell'atto con una variazione catastale presentata da un tecnico.
Che Differenza C'è tra Conformità Urbanistica e Catastale?
La differenza sta in cosa si confronta, davanti a chi conta e come si rimedia. Sono spesso allineate, ma non sono la stessa cosa, e un immobile può essere a posto su un piano e non sull'altro.
- Conformità urbanistica: confronta lo stato di fatto con i titoli edilizi (permessi e sanatorie). Riguarda la legittimità dell'opera; se manca si parla di difformità edilizia, e il rimedio passa dalla sanatoria, quando è possibile. La pretendono in concreto l'acquirente prudente e il perito della banca al momento del mutuo. Riferimento: art. 9-bis DPR 380/2001.
- Conformità catastale: confronta lo stato di fatto con la planimetria e i dati depositati in Catasto. Riguarda la corrispondenza documentale richiesta per l'atto; se la planimetria è solo da aggiornare, si sistema con una variazione catastale presentata da un tecnico. La pretende il notaio, perché senza la dichiarazione l'atto è nullo. Riferimento: art. 29 comma 1-bis Legge 52/1985.
Un esempio concreto: una tramezza spostata e mai aggiornata in Catasto crea una difformità catastale, sanabile con una variazione. La stessa tramezza, se spostata senza il titolo edilizio necessario, è anche una difformità urbanistica, che richiede un percorso diverso. Il Catasto, lo ricorda la prassi notarile, ha finalità fiscali e non prova la proprietà né la regolarità edilizia: per quella serve il controllo urbanistico.
Per chi compra, la gerarchia pratica è questa: una planimetria disallineata è quasi sempre una pratica in più, purché la modifica fosse legittima sul piano edilizio; una difformità urbanistica può costare molto di più, perché tocca la legittimità stessa di ciò che è stato costruito. Per questo le due verifiche vanno fatte insieme, e nessuna delle due sostituisce l'altra.
Cosa Serve per Arrivare al Rogito?
Per la parte catastale il passaggio è obbligatorio: l'atto deve riportare identificazione catastale, riferimento alle planimetrie e la dichiarazione di conformità degli intestatari, altrimenti è nullo (art. 29 comma 1-bis Legge 52/1985). Se la planimetria è disallineata, il venditore la fa aggiornare da un tecnico prima del rogito.
Per la parte urbanistica non esiste un singolo certificato di legge valido ovunque: la legge richiede che l'atto riporti gli estremi dei titoli edilizi, a pena di nullità (art. 46 DPR 380/2001; per gli edifici ante 17 marzo 1985, art. 40 Legge 47/1985). Nella pratica il notaio e l'acquirente prudente chiedono in più la relazione tecnica di conformità (detta anche relazione di regolarità urbanistico-edilizia) redatta da un geometra, architetto o ingegnere: è il documento che ricostruisce i titoli e attesta lo stato legittimo, perché la sola menzione dei titoli in atto non garantisce che la casa sia conforme.
Conviene muoversi prima del compromesso, non a ridosso dell'atto. Verificare in anticipo permette di far sistemare al venditore eventuali difformità, di rinegoziare o di rinunciare, invece di scoprire il problema quando le caparre sono già versate. Sui controlli da fare prima di firmare con un privato abbiamo una guida dedicata. E se sei ancora alla fase degli annunci, puoi partire dal passo zero: vuoi sapere se la casa che stai guardando presenta indicatori di possibili problemi? Controlla gratis in 1 minuto con il semaforo urbanistico di House Vertical: inserisci l'indirizzo e ottieni una prima fotografia dei segnali da approfondire.
Quanto Costa la Relazione Tecnica di Conformità?
Non c'è una tariffa fissa: il costo della relazione tecnica dipende dal professionista, dal tipo di immobile, dalla zona e dalla complessità del lavoro (recupero pratiche, sopralluogo, eventuale aggiornamento di planimetrie). Va trattato come una stima indicativa, non come un prezzo di listino.
Secondo fonti di settore, una relazione tecnica integrata di compravendita, che mette insieme la verifica urbanistica e quella catastale, si colloca in genere in una fascia indicativa che parte da qualche centinaio di euro e può salire in base alla complessità dell'immobile e alle eventuali sanatorie o variazioni necessarie (fonti: Edilnet, Edilizia.com). Per il numero esatto la strada è una sola: chiedere più preventivi a tecnici della zona, perché la parcella dipende dal tempo e dalla difficoltà del caso specifico.
A questa spesa si aggiungono, dove servono, i costi delle pratiche di regolarizzazione (variazione catastale, sanatoria edilizia con relativi oneri). Sono importi che variano caso per caso e che vanno quantificati dal tecnico dopo il sopralluogo, non stimati a tavolino.
Il Decreto Salva Casa Cambia Qualcosa sulle Difformità?
Sì, su alcune piccole irregolarità. Il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito dalla Legge 105/2024) ha rivisto la disciplina delle tolleranze costruttive dell'art. 34-bis DPR 380/2001. Prima valeva un limite unico del 2%; ora, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le soglie crescono al diminuire della superficie utile dell'unità.
- Superficie utile oltre 500 mq: tolleranza 2%
- Da 300 a 500 mq: 3%
- Da 100 a 300 mq: 4%
- Da 60 a 100 mq: 5%
- Sotto i 60 mq: 6%
Le tolleranze, chiarisce il Ministero delle Infrastrutture nelle linee guida, non sono né sanatoria né condono: riguardano scostamenti minimi (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta) che non costituiscono illecito edilizio. Non servono quindi a legittimare un abuso vero e proprio. La verifica se una difformità rientri o meno nelle tolleranze spetta al tecnico e va asseverata nella relazione allegata all'atto.
Cosa Succede se l'Immobile Non è Conforme?
Le conseguenze cambiano a seconda del tipo di difformità. Sul fronte catastale, la mancanza della dichiarazione di conformità o delle planimetrie nell'atto comporta la nullità dell'atto stesso (art. 29 comma 1-bis Legge 52/1985); le difformità lievi, invece, secondo la Cassazione non rendono nullo il rogito purché la dichiarazione sia presente. In ogni caso una planimetria sbagliata va aggiornata, ed è una spesa e un tempo in più.
Sul fronte urbanistico, una difformità non è un dettaglio: a seconda della gravità può richiedere una sanatoria, può incidere sulla commerciabilità e sul valore dell'immobile, e nei casi più seri si entra nel terreno degli abusi edilizi, con possibili effetti sulla compravendita. Per questo la regola pratica resta una: far verificare entrambe le conformità da un tecnico prima di impegnarsi, e portare al notaio una situazione già chiara.
Una nota onesta su cosa può fare House Vertical in questo percorso: la conformità urbanistica e catastale la attestano solo il tecnico abilitato e il notaio, e nessun servizio online sostituisce quel passaggio, il nostro compreso. Quello che puoi fare subito, da casa, è lo screening documentale: il report di House Vertical raccoglie in un unico PDF i dati catastali ufficiali, le ipoteche e le trascrizioni in Conservatoria, le quotazioni OMI di zona e gli indicatori territoriali da dieci fonti ufficiali. Tutte le verifiche documentali che un tecnico ti farebbe pagare €300, a €49 + IVA, soddisfatti o rimborsati: ti serve a decidere se il quadro merita la relazione tecnica prima di muovere offerte e caparre. E se stai ancora confrontando più case, comincia dal semaforo urbanistico gratuito: inserisci l'indirizzo e in un minuto hai una prima indicazione dei segnali da approfondire, senza impegno.