Prima del Rogito: Cosa Controlla il Notaio, Cosa la Banca, l'Agente e il Tecnico, e Cosa Resta a Te

Il notaio controlla che il passaggio di proprietà sia valido e ti dice quali pesi risultano nei registri, come ipoteche e pignoramenti. Com'è fatta la casa, invece, non lo controlla. Conviene sapere con precisione dove finisce il suo lavoro.

Prima della firma, di regola, il notaio:

• ricostruisce la provenienza e cerca ipoteche, pignoramenti e domande giudiziali nei registri immobiliari, di regola risalendo di almeno vent'anni. Per la Cassazione queste visure fanno parte del suo incarico anche se nessuno gliele chiede, salvo che tutte le parti lo esonerino espressamente (ordinanza n. 21775/2019);
• verifica identità e poteri di chi firma: se la casa è in comunione legale, la vende la coppia (art. 180 c.c.). Su una casa ricevuta in donazione valuta anche i rischi della provenienza, spiegati nella guida sulla casa donata;
• individua gli intestatari catastali e verifica che coincidano con i proprietari risultanti dai registri (art. 29, comma 1-bis, Legge 52/1985). La dichiarazione che planimetria e dati catastali corrispondono alla casa, però, la fa il venditore, oppure un tecnico per lui;
• riporta nell'atto gli estremi del titolo edilizio dichiarati dal venditore: senza quella menzione l'atto è nullo (art. 46 DPR 380/2001, e art. 40 Legge 47/1985 per le costruzioni iniziate prima del 17 marzo 1985);
• allega l'attestato di prestazione energetica (art. 6, comma 3, D.Lgs. 192/2005). Se la casa è un bene culturale vincolato, la vendita va denunciata al Ministero entro trenta giorni dall'atto e il Ministero può esercitare la prelazione (artt. 59 e 60 del D.Lgs. 42/2004): il notaio ne tiene conto nell'atto.

Quello che non fa: non viene a vedere la casa, non confronta lo stato dei luoghi con i progetti depositati in Comune, non verifica agibilità, impianti o rischi della zona. Una veranda mai autorizzata può arrivare al rogito senza intoppi, se il venditore cita un titolo edilizio che esiste ed è riferibile alla casa: l'atto è valido (Cassazione, Sezioni Unite, n. 8230/2019) e la difformità resta sulla casa, da sistemare a tuo carico. Contro il venditore restano le azioni del Codice civile, da valutare con un avvocato, ma sono cause lunghe e dall'esito incerto. La differenza tra i due piani è spiegata nella guida su conformità urbanistica e catastale.

Ogni controllo ha un responsabile diverso, e alcuni non ne hanno nessuno. La tabella mette in fila i dieci controlli che contano e chi li fa davvero. La colonna della banca vale solo se compri con un mutuo, e il suo perito lavora per la banca.

Sull'agente c'è una precisazione. L'art. 1759 del Codice civile gli chiede di comunicarti le circostanze che conosce, e la giurisprudenza estende l'obbligo a quelle che poteva scoprire con l'ordinaria diligenza: il quadro è nella guida sulla responsabilità dell'agente immobiliare. Non è però un tecnico e non fa l'accesso agli atti in Comune. Il perito della banca stima il valore e, secondo le linee guida ABI sulla valutazione degli immobili in garanzia (requisiti R.4.3.1 e R.4.7.1.7.4), verifica la conformità edilizia e urbanistica e la corrispondenza catastale, perché la casa è la garanzia del mutuo. Lo fa per la banca, di solito quando il preliminare è già firmato, e senza mutuo non c'è.

Dalla mappa restano dei buchi. Sono i controlli che nessuno è obbligato a fare per te, e che si scoprono di solito dopo, quando costano di più.

• Conformità urbanistica. Il notaio verifica solo che il titolo sia citato. Il perito della banca, se c'è un mutuo, la guarda per la banca e di solito dopo il preliminare, a caparra versata. Per te resta il tecnico, e lo incarichi tu. Come si scoprono le difformità è nella guida sugli abusi edilizi prima di comprare casa.
• Agibilità. Non è un requisito di validità del rogito, quindi il notaio non la pretende. Una casa senza agibilità si può comprare, ma con conseguenze su mutuo e prezzo, spiegate nella guida sulla casa senza agibilità.
• Stato della casa. Impianti, umidità, coperture, crepe: li guarda solo un tecnico durante un sopralluogo. Nessun documento li riporta.
• Rischi della zona. Pericolosità di alluvione e frana e zona sismica si leggono gratis sulle mappe pubbliche, come la piattaforma IdroGEO dell'ISPRA, o con il semaforo gratuito di House Vertical, il nostro servizio, partendo dall'indirizzo. Nessuno te li segnala d'ufficio.
• Spese condominiali. Chi compra risponde in solido con il venditore dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). L'amministratore deve rilasciare, su richiesta del condomino, l'attestazione sui pagamenti e sulle liti in corso (art. 1130, n. 9, c.c.): falla chiedere al venditore prima del preliminare.
• Affitti in corso. Un contratto di locazione con data certa anteriore alla vendita vale anche verso di te (art. 1599 c.c.); se non è trascritto, entro il limite di nove anni dall'inizio della locazione. Nei registri immobiliari si trascrivono solo le locazioni oltre i nove anni (art. 2643, n. 8, c.c.): le altre non le trovi con una visura. Fatti dichiarare per iscritto nel preliminare che la casa sarà libera al rogito.

I controlli sui documenti costano poco o niente; il tecnico costa qualche centinaio di euro. Le cifre che seguono sono le tariffe ufficiali e i prezzi pubblicati dai servizi, letti l'8 novembre 2026.

• Visura catastale: gratuita. Dal 1° gennaio 2025 la consultazione telematica del catasto non si paga, e secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate la visura online è gratuita sia per i tuoi immobili sia per quelli di cui non sei titolare. I portali privati la vendono a prezzi che vanno da pochi euro a circa 12 €. La planimetria è un'altra cosa: non è consultabile da chiunque, di solito te la fornisce il venditore o l'agente.
• Ispezione ipotecaria: pochi euro. La tabella delle tasse ipotecarie in vigore dal 2025 (allegato 2 del D.Lgs. 139/2024) prevede 8 € per ogni nominativo o immobile cercato e 5 € per ogni nota letta, ridotti del 20% se la richiesta è telematica: 6,40 € e 4 €. Un immobile con tre note da leggere costa quindi 18,40 € online. Come si richiede è spiegato nella guida alla visura ipotecaria online.
• Valore e rischi di zona: gratuiti. Le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate e le mappe ISPRA si consultano senza pagare.
• Visure del notaio: nel suo compenso. Le spese del contratto di vendita sono a carico del compratore, salvo patto diverso (art. 1475 c.c.).
• Tecnico: da qualche centinaio di euro. Tra i servizi che lo mandano a casa tua, una verifica di conformità urbanistica e catastale costa 349 € e una relazione di regolarità edilizia arriva a 1.550 € per una casa tra 200 e 400 m², con i diritti del Comune per l'accesso agli atti spesso a parte. I dettagli sono nella sezione sui servizi online.

Qualche decina di euro di visure e qualche centinaio per il tecnico vanno messi accanto alla caparra che stai per versare. Il percorso per leggere l'esito di un'ispezione è nella guida su come verificare le ipoteche su una casa.

House Vertical è il nostro servizio. I servizi online per controllare una casa si dividono in due famiglie che fanno cose diverse. I report automatici mettono insieme in pochi minuti i dati delle banche dati pubbliche. I servizi con tecnico ti mandano un geometra, un architetto o un ingegnere che recupera le pratiche in Comune e vede la casa. I primi non possono dirti se la casa è conforme; i secondi sì, ma costano di più e richiedono giorni o settimane.

I prezzi sono quelli pubblicati dai servizi e possono cambiare. Le due famiglie non sono in concorrenza. Un report automatico costa poco e arriva subito: serve a decidere, prima della proposta, se la casa merita il tecnico e su quali punti. Il tecnico serve prima del preliminare, quando la decisione è presa e la caparra sta per partire. Nessuno dei servizi in tabella, il nostro compreso, sostituisce il notaio.

Un problema scoperto prima della proposta si usa nella trattativa. Scoperto al rogito, fa saltare l'acquisto, oppure te lo porti in casa.

1. Prima della proposta d'acquisto. I controlli documentali, economici e veloci: chi è intestato (visura gratuita), ipoteche e pignoramenti (ispezione ipotecaria), valore della zona (OMI e compravendite reali), rischi di alluvione, frana e sismici. Una proposta accettata può già vincolarti, quindi questi dati servono prima di firmarla. Il percorso completo, caparra compresa, è nella guida su cosa controllare quando compri casa.
2. Prima del preliminare. Il tecnico: conformità urbanistica e catastale, agibilità, stato della casa. Poi l'attestazione dell'amministratore sulle spese condominiali, la situazione degli affitti e l'APE. Se compri con il mutuo, senti la banca prima di impegnarti. Se il tecnico trova una difformità, scrivi nel preliminare chi la sana e entro quando.
3. Prima del rogito. Il notaio aggiorna le visure, la banca fa la perizia, l'amministratore aggiorna l'attestazione. Chiedi al notaio la bozza dell'atto qualche giorno prima e leggila con calma: dichiarazioni urbanistiche e catastali, provenienza, ipoteca da cancellare, mezzi di pagamento.

La prima fase la puoi fare da casa, con i servizi online dell'Agenzia delle Entrate e le mappe ISPRA, oppure con il report di House Vertical, che raccoglie quei dati in un PDF da fonti pubbliche in 10-15 minuti.